Не верьте банкам, или ликбез по инфляции


Я бы давно уже рассказал о том, как работает инфляция с практической точки зрения, если бы не считал этот вопрос слишком уж очевидным для моей продвинутой публики. На днях, однако, я понял, что ликбез абсолютно необходим, ибо даже сами банки в своих расчётах делают вид, будто никакой инфляции не существует.

Вот типичный пример, ипотечный калькулятор от одного из банков, позволяющий прикинуть, что выгоднее — накопить на квартиру, снимая жильё, или купить квартиру в ипотеку:

https://journal.tinkoff.ru/rent-or-buy/

Оставляем значения по умолчанию, давим кнопку «рассчитать». Нам пишут точный рецепт успеха:

1. Кладём на вклад 2 миллиона рублей под 6% годовых.

2. Пополняем вклад на 20 тысяч рублей каждый месяц.

3. Через 10 лет у нас есть искомые 6,9 млн рублей.

Теперь давайте добавим в расчёты очевидный фактор — инфляцию. Сейчас российская финансовая система весьма устойчива, так что можно предположить, что в ближайшее десятилетие средняя инфляция составит 4% годовых. Если так, то наша квартира за 10 лет подорожает до… 10,2 млн рублей. Несложные расчёты в Excel показывают, что реально мы сможем купить её не через 10 лет, а примерно через 21 год. Существенная разница, верно?

Есть простой способ учесть инфляцию в подсчётах: нужно просто вычесть её из процентов. Если банк предлагает ставку в 6% годовых, а инфляция составляет 4% годовых, значит реальная ставка — 2% годовых. Если ставка по ипотеке составляет 9% годовых, а инфляция 4% годовых, значит реальная ставка по ипотеке — 5% годовых. Исходя из этого и нужно строить подсчёты.

Забив реальную ставку по вкладам (2%) в калькулятор, мы выясняем, что нужные 6,9 млн рублей удастся накопить на квартиру через 16 лет. Что очередной раз подтверждает известные эмпирические правила:

1. Жить в своём жилье и копить выгоднее, чем брать ипотеку.

2. Брать ипотеку выгоднее, чем снимать и копить.

Теперь, раз уж мы начали говорить о квартирах и инфляции, ещё несколько фактов, которые часто проходят мимо внимания журналистов и банковских клерков.

А. Ставки за рубежом

Когда мы сравниваем ставки по кредитам в России и, например, в Чехии, нам нужно учитывать инфляцию. Допустим, «Сбербанк» в России выдаёт ипотеку под 7,6%, а в Чехии — под 3,3%. Вычитаем рублёвую инфляцию (4%) и кроновую инфляцию (1,5%). Получаем, что реальная ставка по ипотеке в России 3,6%, а в Чехии — 1,8%. Разница, как видите, уже не такая существенная.

(Зануды скажут сейчас, что банк ориентируется не на инфляцию, а на ключевую ставку ЦБ, однако я сейчас рисую картину с точки зрения клиента банка, которому эти тонкости неинтересны).

Б. Изменение цен на квартиры

На долгом периоде квартиры дорожают примерно со скоростью инфляции. Тем не менее на среднем периоде (на периоде в 5-15 лет) цены на квартиры могут расти значительно быстрее или медленнее рубля. Это значит, что тем, кто не желает играть в азартные игры, ставя на рулетку своё единственное жильё, имеет смысл копить не в рублях, а в квадратных метрах.

Сделать это можно двумя основными способами. Или покупать квартиру «покомнатно» (постудийно), или вкладываться в квартирные ПИФы. Оба способа имеют свои плюсы и минусы. Так, к примеру, при покупке комнаты можно иногда нарваться на неадекватных соседей, которые будут позже мешать сдавать её или продавать. Некоторые ПИФы, с другой стороны, дерут столь завышенные комиссии, что проигрывают в итоге даже такому бессмысленному инструменту, как срочный банковский вклад.

Теоретически есть и третий вариант, — акции строительных компаний, — но тут я настоятельно рекомендую проявить осторожность. По некоторым причинам строительные компании в России разоряются куда как чаще, чем хотелось бы копящим на квартиры гражданам.

В. Свидетели дикой инфляции

Когда кто-то будет рассказывать вам, что «на самом деле» инфляция в России не 4%, а 30%, ибо год назад он оставлял в магазине 3 тысячи, а теперь оставляет 4 тысячи, не пытайтесь рассказывать ему, почему в России инфляцию считают честно: он всё равно не поймёт ваши математические выкладки.

Предложите ему вместо этого разбогатеть, купив квартиру с огромной скидкой. В самом деле: если он возьмёт ипотеку под 10%, а инфляция будет уменьшать сумму его долга на 30% ежегодно, значит банк будет платить ему полновесные 20% в год!


Чтобы упомянуть другого пользователя в комментарии, введите знак @

Упомянуть можно тех, на кого Вы подписаны или тех, кто принимал участие в дискуссии


Чтобы упомянуть ценную бумагу в комментарии, введите ее тикер после знака ^

Последние комментарии в блогах

Silver Surfer

Уже 10 лет наши управляющие успешно ведут портфель трендовой стратении SilverSurfer по российскому рынку акций.

Правила поведения в блогах и ограничение ответственности

Цель социальной сети TRADERNET – общение и дискуссии на тему финансовых рынков и экономики в широком ее спектре. Участие в общении может принимать любой желающий, придерживающийся настоящих правил.

ПРАВИЛА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ САЙТА TRADERNET

1. Регистрация

1.1 Факт вашей регистрации означает, что вы согласны соблюдать настоящие правила.

1.2 Ник (имя профиля) выбирается индивидуально самим пользователем, старайтесь избегать ников, совпадающих с уже ранее существующими.

1.3 Аватара - это небольшое изображение, показываемое в ваших сообщениях и блогах. Выбирается пользователем самостоятельно. Аватарку можно менять в зависимости от желания и настроения, но при его частой смене есть риск «потеряться», так как собеседники к вашему виртуальному лицу привыкают.

1.4 Категорически запрещается использовать в имени, нике, аватаре, грубые или нецензурные выражения, содержание в любых проявлениях разврат, насилие, рекламный текст или политическую направленность.

1.5 Все материалы, помещаемые на данном сайте (включая все сообщения Пользователя), отражают исключительно мнения их авторов, администрация сайта не даёт каких-либо гарантий, выраженных явно или подразумеваемых, что они полны, полезны и правдивы. Вы можете их использовать только на свой страх и риск. Администрация Сайта не несёт никакой ответственности за прямой или косвенный ущерб, причинённый Вам в результате использования (или неиспользования) этих материалов, упущенную выгоду, потерю информации и прочее. Администрация данного Сайта также не несёт никакой ответственности за содержание рекламных материалов, размещённых на страницах Сайта, а также материалов, на которые могут указывать ссылки из материалов, расположенных в Форуме.

2. Общение в блогах

2.1 Каждый пользователь имеет право вести свой блог.

2.2 Каждый пользователь имеет право оставлять комментарии к любому посту в сообществе.

2.3 Автор блога должен стремиться к тому, чтобы его запись была не только интересной сообществу, но и эксклюзивной для рунета.

2.4 Использование тегов, при публикации поста, приветствуется. Это позволит увеличить число ваших подписчиков и читаемость блога.

3. Запрещается на ресурсе

3.1 Недопустимо использование на ресурсе мата, грубых выражений, оскорблений, оскорбление национальных или религиозных чувств, реклама в любом ее проявлении. Для выяснения личных отношений существуют Личные сообщения.

3.2 Запрещено публично вести споры и перебранки, а также цитировать личную переписку с администрацией сайта и модераторами. Для разрешения спорных вопросов достаточно написать Личное сообщение модератору!

3.3 Обилие грамматических ошибок является основанием для удаления вашего поста из общей ленты.

3.4 Нарушение правил карается БАНом на 7 дней. Последующие нарушения могут вынудить администрацию продлить этот срок до бесконечности.

4. Администрация ресурса

4.1 Администрация предлагает строить отношения между самими пользователями и, пользователями и администрацией на дружественной и уважительной основе. Здоровое чувство юмора приветствуется.

4.2 Администрация готова рассмотреть любые предложения по улучшению работы ресурса. Свои идеи публикуйте в общей ленте с тегом «Инновация».

4.3 Администрация сайта оставляет за собой исключительное право в некоторых ситуациях, действовать во благо ресурса, не руководствуясь установленными Правилами.

5. Отношения в сфере распространения информации:

5.1 Администрация сайта:

5.1.1 не осуществляет обязательную проверку размещаемых пользователями на Сайте материалов.

5.1.2 не несет ответственности за содержание материалов, за негативные последствия их использования.

5.1.3 вправе удалять любые публикации пользователей, не соответствующие политике Администрации Сайта.

5.2 Размещая материалы на настоящем сайте, пользователь сайта:

5.2.1 подтверждает, что обладает всеми правами, необходимыми для доведения материалов до всеобщего сведения, обязуется самостоятельно урегулировать претензии третьих лиц, оспаривающих наличие у пользователя таких прав.

5.2.2 несет полную ответственность за соответствие применимому законодательству размещаемых материалов.

5.2.3 обязуется возместить любой ущерб, возникший у TRADERNET, вследствие нарушений Пользователем законодательства или прав третьих лиц.

5.2.4 предоставляет Администрации сайта и его партнерам бесплатное, постоянное, безотзывное, неисключительное право (неисключительную лицензию) на территории всех стран мира на весь срок охраны авторского права, предусмотренный местным законодательством, в отношении таких материалов, в том числе использовать эти материалы, размещать их, хранить, воспроизводить, публиковать их, открыто воспроизводить, отображать, а также распространять перечисленные права.

5.2.5 по требованию Администрации сайта обязуется предоставить копии своих удостоверяющих личность документов.